Налог на недвижимость для украинской налоговой системы является, без всякого преувеличения, уникальным. Просуществовав долгие годы в виде самого загадочного или, возможно, засекреченного налога на имущество в уже недействующем ныне Законе "О системе налогообложения", он так и не был введен в действие, став для всех преподавателей финансового права самой удобной иллюстрацией различий между установлением и введением налогов, когда установление платежа в законе не является основанием для его взимания без закрепления на уровне закона надлежащей процедуры введения налога в действие.

Затем   налог на имущество  плавно перекочевал в Налоговый кодекс уже в виде налога на недвижимость. Здесь уже обязательный платеж обрел конкретную форму и содержание, чем сразу же вызвал целую волну дискуссий в среде экспертов по обе стороны налоговых баррикад. Дело в том, что в мире за всю историю налогообложения был наработан колоссальный опыт обложения обязательными платежами недвижимого имущества, который практически полностью был проигнорирован украинским законодателем при конструировании отечественной модели налога.

Так, в основу украинского налога на недвижимость был положен изначально неправильный принцип обложения недвижимости исходя из ее формы (количества метров), а не экономической стоимости. Такой подход прямо противоречит основному, изначальному принципу любой налоговой системы, известному еще со времен классика меркантилизма Жана Бодена, родоначальников финансовой науки Йозефа Зонненфельса и фон Юсти, не говоря уже о представителях всех без исключения более поздних экономических и политических школ, от физиократов до марксистов, — принципу справедливости налогообложения.

Похоже, украинский законодатель, подобно нерадивому школьнику, прогулявшему урок, собирается на собственном примере, или правильнее сказать — на примере своего народа, пройти за относительно короткий срок всю историю становления и развития налогообложения имущества, начиная со средних веков. А своими новыми открытиями и находками этот самый ученик спешит поделиться со всем миром не просто так, а через принятие им самим законодательных актов. При этом введение этих самых актов постоянно переносится, а тексты дорабатываются, т.к. новая глава истории налогообложения приносит ученику новые открытия, а современные или хотя бы даже столетней давности учебники по основам финансов все также недоступны его пытливому уму.

Другого объяснения такому издевательству над достаточно простым налогом мы просто не видим. Ведь если бы законодатель углубился в историю налогообложения, он без труда бы нашел, что предложенная им модель налогообложения недвижимости является второй исторической формой подомового обложения, которая пришла на смену очажным, подымным, попечным сборам, взыскиваемым с владельцев жилых домов в те далекие времена, когда постройки были приблизительно однообразны. По мере увеличения неравенства жилищ они трансформировались в налог, аналогичный современному украинскому, облагая дома по количеству окон и дверей (в нашем случае — количеству метров). К слову, в отдельных странах, например, во Франции, такой налог имел непосредственное влияние даже на архитектуру. Так вот, на смену характерной для XVI–XVII столетия в Европе и для XXI в Украине практике, уже в XVIII столетии пришла новая концепция налогообложения недвижимости. Классик финансовой науки И.И.Янжул еще в 1893 г. писал, что "объектом подомового налога должен служить чистый доход с дома".

Таким образом, расчетной величиной для уплаты налога является арендная плата, которая начисляется или может быть начислена за аренду соответствующего домовладения. Другими словами, уже в конце XIX столетия в Англии, Пруссии, Австрии и Франции взимался  налог на недвижимость , исчисляемый из ее доходности (стоимости), а не технических характеристик. Излишне говорить, что такие же принципы определения объекта налогообложения существуют в развитых странах и сегодня. Даже в коммунистическом Китае налог исчисляется исходя из стоимости недвижимости, что делает налогообложение имущества справедливым.

Вместе с тем, украинский законодатель, потерявшийся среди лучших образчиков налоговых систем средневековья, с завидным упрямством не хочет не только наследовать, но и просто замечать абсолютно обоснованные и правильные нормы, существующие в развитых странах. Вместо этого, в очередной раз дорабатывая статью 265 НК Украины, он безуспешно пытается "реформировать" налог, устанавливая на созданную им до этого времени телегу тюнинг косметических доработок.

Так, законом от 04.07.2013 г. исправляется существовавший до этого времени технический недостаток налога, при котором каждый плательщик платил налог с каждого объекта недвижимости, применяя необлагаемый минимум, установленный законом только к одному объекту. Таким образом, плательщик, имевший несколько небольших квартир, все равно вынужден был платить налог, даже если их общая площадь не превышала установленный минимум. Сейчас площадь недвижимости суммируется, и уже от суммы всех объектов недвижимости отнимается установленный минимум (квартиры — 120 кв. м, дома — 250 кв. м, разные объекты (и квартиры, и дома) — 370 кв. м). Кроме того, налогом облагаются не только отдельные объекты, но и части объектов недвижимости.

Также изменяются ставки налогообложения. Для физических и юридических лиц устанавливаются ставки в размере до 1% по решению органа местного самоуправления (для юрлиц — 1%) от минимальной зарплаты за каждый жилой метр квартиры, жилая площадь которой (-ых) не превышает   240 кв. м, или дома, площадь которого (-ых) не превышает 500 кв. м. При превышении указанной площади ставка увеличивается до 2,7% минимальной зарплаты за каждый квадратный метр.

Законом не упразднена проблема налогообложения только жилой площади недвижимости, на которую обращали внимание эксперты, но введено понятие разных (смешанных) объектов недвижимости, когда у плательщика одновременно пребывают в собственности и квартира, и дом. В таком случае, если их суммарная жилая площадь не превышает 740 кв. м, ставка установлена в размере 1% от минимальной зарплаты за каждый квадратный метр площади, а при превышении указанной площади — 2,7%.

Кроме того, в кодексе непосредственно прописана процедура сверки данных контролирующего органа и налогоплательщика относительно объектов налогообложения. Не то чтобы налогоплательщик был лишен права обжаловать решение налоговой службы об установлении ему того или иного налогового обязательства до внесения таких изменений или после них, просто, как видно, законодатель хотел подчеркнуть необходимость такой сверки ввиду неудовлетворительного состояния государственного реестра прав на недвижимое имущество в рамках отдельной процедуры. Такая отдельная процедура сверки достаточно детально прописана в Переходных положениях Налогового кодекса. Именно необходимость ее проведения и обусловила фактическое "прощение" государством налога своим граждан в 2013 г. Дело в том, что выгоды от сбора налога оказались несоразмерны с вполне предсказуемыми политическими последствиями волны негатива, вызванной ошибочными налоговыми уведомлениями, которые бы массово получили украинские налогоплательщики без проведения процедуры сверки. Так или иначе, ответственность за определение объекта налогообложения решено было разделить с налогоплательщиками, которые в течение второго полугодия 2013 г. должны обратиться в налоговую инспекцию в случае несогласия с полученными от налоговиков данными о своих объектах налогообложения. Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что налог не начисляется в 2013 г. (за 2012 г.), однако за 2013 г. будет уплачен. Его начисление будет производиться налоговой для физических лиц в 2014 г.

Таким образом, последние изменения налога на недвижимость касаются исключительно отдельных элементов налога и его техники, абсолютно не реформируя налог в целом, еще более цементируя его содержание на уровне средневековых аналогов. При таком подходе вряд ли следует рассчитывать, с одной стороны, на справедливость налогообложения, а с другой — на получение местными бюджетами достаточного объема средств от этого обязательного платежа. Единственная хорошая новость для налогоплательщиков состоит в том, что сегодня налог, учитывая гуманные ставки, установленные законом, и высокий необлагаемый минимум, вряд ли пока будет слишком обременять налогоплательщиков. Однако слово "пока" в данном контексте является ключевым. Ведь неизвестно, какие непредсказуемые формы может приобрести средневековый налог, небрежно посаженный в современную перенасыщенную стимулирующими удобрениями почву украинской фискальной системы.